21/12/2018

Consórcio imobiliário: o guia mais que completo sobre o assunto

Seja para adquirir a casa própria, seja como forma de investimento, o consórcio imobiliário é uma alternativa que vem conquistando a atenção dos brasileiros. Essa é uma ótima opção para quem deseja evitar a burocracia e os altos juros do financiamento, bem como para quem busca um formato simplificado para comprar um imóvel, mas não tem como fechar o negócio à vista — uma realidade para a maioria da população.

Você provavelmente já ouviu falar que o mercado imobiliário é uma das formas mais seguras de investir o seu dinheiro. Além dos índices de valorização — principalmente para imóveis na planta —, ele pode ser igualmente uma fonte de renda (revenda, aluguel mensal ou por temporada) e, para quem pensa em constituir família no futuro, uma segurança para os filhos.

Como se tudo isso não fosse o bastante, uma casa ou apartamento é algo que tem baixo risco de perda, ao contrário de joias ou carros, que podem ser roubados ou furtados mais facilmente.

Se você quer conhecer mais sobre esse assunto, tirar todas as suas dúvidas, entender quando vale a pena se tornar um consorciado, os benefícios e outras informações, veio ao lugar certo. Elaboramos um guia completo para você ler, aprender e usar essa modalidade de negociação para conquistar ou ampliar o seu patrimônio. Confira agora mesmo!

Como funciona o consórcio imobiliário?

Vamos começar explicando rapidamente como funciona o consórcio imobiliário, que consiste em um grupo de pessoas que se une com um objetivo em comum — definido por faixas de preços e quantidade de parcelas.

Depois de firmado o contrato e confirmada a adesão de todos, a administradora recolhe os pagamentos mensais. Ocorrem, então, em intervalos predefinidos, assembleias dos consorciados, momentos em que ocorrem os sorteios e/ou leilões que definirão os contemplados da rodada — que recebem uma carta de crédito para a compra do bem desejado.

Essas assembléias acontecerão até que todos tenham sido sorteados e todas as parcelas pagas. Perfeito para quem não tem pressa de comprar o imóvel.

Quais são os custos de um consórcio imobiliário?

Começamos nosso guia mencionando que os consórcios são uma boa maneira de realizar grandes compras por meio do parcelamento e fugir dos juros. Só que uma das dúvidas de quem deseja se tornar um consorciado é saber quais são os custos dessa modalidade e como ela se diferencia do financiamento.

O primeiro ponto que precisa ficar claro é que, em ambos os casos, a contratação implica em assumir mensalidades, cujo valor e quantidade são definidos junto à instituição responsável.

A principal diferença aqui está no formato para a quitação. Enquanto no financiamento é necessário desembolsar uma entrada, no caso dos consórcios para imóveis é possível dividir 100% do valor solicitado. Ou seja: se você quiser R$ 500 mil para comprar uma casa, ao optar por financiar, precisará desembolsar uma entrada. Já no caso do consórcio, poderá parcelar tudo sem problemas.

Porém, é preciso estar atento. Quem financia deve se informar sobre o CET (Custo Efetivo Total), em que estão incluídos os juros e taxas embutidas no negócio, que costumam pesar bastante no montante final.

Já no caso do consórcio, são até cinco categorias de custos, que compõem o valor da parcela e são somados ao que foi solicitado, como mostramos abaixo:

  • taxa de administração: varia de acordo com o produto/serviço contratado e a empresa administradora ,e é diluída no parcelamento;
  • reajustes anuais: correções feitas usando o Índice Nacional de Custo de Construção(INCC), o Custo Unitário Básico (CUB), o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) ou o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), entre outras que possam estar no contrato;
  • taxa de adesão (pode não ser cobrada): quando cobrada costuma ser diluída nas três primeiras parcelas;
  • fundo de reserva: 1% a 2% do valor da cota, para o caso de desistências ou inadimplência (cobertura de problemas de caixa). Dependendo do caso, o saldo remanescente pode ser devolvido aos consorciados no final do contrato;
  • seguro: aquisição decidida na primeira assembleia ou no momento da negociação.

Para evitar surpresas, o melhor é conversar com a instituição e, quando possível, solicitar simulações com a composição dos valores totais e mensais.

Como é calculada a taxa de administração de um consórcio?

O cálculo da taxa de administração é feito usando dois parâmetros: a quantidade de parcelas e o valor da taxa em si.

Por exemplo: uma administradora estabelece em 15% sua taxa de administração para um Grupo X, com duração de 50 parcelas. Dividindo 15 (taxa) por 50 (número de parcelas), significa que o valor da taxa, por parcela, é de 0,3% do total.

Agora colocaremos esse valor em prática. O Grupo X tem como valor final por participante R$ 300 mil — 50 vezes de R$ 6.000. Nesse caso, o valor da administradora — R$ 45.000 — seria diluído em R$ 900 mensais (45.000 dividido por 50).

Como reduzir gastos para iniciar um consórcio?

Um imóvel é, para a maioria, o bem mais caro (tanto em termos financeiros quanto emocionais) conquistado durante a vida. E um grande passo como esse requer um planejamento cuidadoso para poder ser sucesso e ainda ter o mínimo de estresse.

Só que para grande parte dos brasileiros — 62% dos consumidores, de acordo com indicador do Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e da Confederação Nacional dos Dirigentes Lojistas (CNDL) — poupar não é um hábito e muita gente ainda se vê trabalhando apenas para pagar as contas, as dívidas e/ou pegando empréstimos (do banco, dos amigos, dos familiares).

Tomar as rédeas do próprio dinheiro para poder investir e melhorar de vida é primordial. Descubra como usando os passos descritos a seguir:

Passo a passo para o planejamento financeiro pessoal

Organize as finanças

Faça um inventário da sua situação financeira atual, listando ganhos e gastos (incluindo fixos e variáveis). Um exercício que vale a pena é dedicar um mês em que você anotará todas as entradas e saídas de dinheiro, do cafezinho à conta de luz — existem aplicativos para smartphones que ajudam muito na tarefa.

Perceba os gastos desnecessários

A partir dos dados obtidos ficará fácil perceber onde estão as gorduras que podem ser cortadas no orçamento mensal sem, com isso, no seu estilo de vida. Você vai, certamente, se surpreender a respeito do dinheiro que simplesmente desaparece em coisas absolutamente desnecessárias.

Faça substituições

Pode ser o lanchinho da tarde (que pode ser substituído por uma versão caseira), a falta de controle na saída com os amigos no fim de semana, a conta do celular ou até mesmo o uso do cartão de crédito ou do cheque especial, desperdiçando boa parte do seu salário para o pagamento de juros.

Defina um orçamento mensal

Separe os valores para gastos essenciais (aluguel, contas, parcelamentos ativos) e estabeleça tetos de gastos realistas para alimentação, transporte e diversão.

Quite as dívidas

Procure a instituição financeira para negociar valores em aberto antes de assumir um novo compromisso financeiro. É provável que seja necessário realizar ajustes nos primeiros meses.

Para quem nunca se dedicou à organização das finanças, uma mudança necessita de período de adaptação para dar certo. Além disso, força de vontade é fundamental. Ultrapassou o limite em um dia ou precisou lidar com um gasto inesperado? Busque formas para compensar.

Redução dos gastos

Para quem precisa reduzir as contas, a fim de incluir as parcelas do consórcio, o ideal é implementar os cortes aos poucos. Pode ser interessante encarar a jornada como uma dieta. Você tem um objetivo final e uma série de passos menores a serem dados.

Comece pelos mais fáceis. Viu que o gasto com gasolina não compensa? Analise as opções, entre adotar a bicicleta, meios de transporte público ou, ainda, juntar os colegas para criar um sistema de caronas.

Teste as possibilidades, um dia por vez, até naturalizar a nova rotina, encontrando uma forma que não gere muitos desgastes (físicos, mentais, emocionais).

Aumento da renda

Percebeu que consegue incrementar a renda? Analise as ofertas para freelancers na sua área de atuação — ou afins. Talvez elas representem o incremento necessário nos seus ganhos para dar fim às dívidas, para montar suas economias ou mesmo como uma atividade paralela para somar ao salário. Pode ser que você descubra um novo mundo de possibilidades financeiras que o ajudarão a bater a meta.

Só que é preciso se organizar para não misturar as jornadas de trabalho. Seu tempo no escritório é para as tarefas do escritório e não deve ser dedicado às atividades como freelancer. Outra dica é sempre separar períodos para o descanso e lazer. Percebeu que anda mais estressado ou cansado que o habitual? Pegue mais leve na obtenção de renda extra.

Quando você perceber que seu financeiro está todo em ordem e que o orçamento permite a inclusão do parcelamento do consórcio, é a hora de definir o teto para esse fim e analisar as opções do mercado.

Fique atento, pois não é apenas o valor da parcela que está em jogo. A idoneidade e o histórico da administradora são igualmente importantes na hora da decisão. Pesquise (na internet, junto ao seu círculo social etc.) reclamações, elogios, lista de clientes, tempo e abrangência de mercado.

Tire todas as suas dúvidas e obtenha o máximo de informações antes de bater o martelo. No final, você pode descobrir que é mais vantajoso escolher uma instituição com taxas um pouco mais altas em favor da sua segurança na hora de investir uma quantia tão alta.

Como saber se um consórcio vale a pena?

Já apresentamos o funcionamento, os custos e ensinamos maneiras de organizar as finanças. Chegou o momento de responder outra questão bastante comum entre os que contemplam os consórcios de imóveis como alternativa: como saber quando vale a pena se tornar um consorciado?

Separamos, abaixo, os principais cenários em que essa contratação pode ser a melhor solução.

Menos burocracia

Um dos maiores entraves do financiamento imobiliário está justamente nos procedimentos anteriores à obtenção da confirmação: a quantidade de documentos e pré-requisitos exigidos para dar entrada junto às instituições financeiras é desanimadora para muitos. Para quem não tem a renda exigida para o valor solicitado, comprovada por meio de contracheque, é praticamente impossível.

Os consórcios são uma maneira de evitar esses desgastes. A burocracia para dar entrada é consideravelmente mais simples. A comprovação de crédito — que costuma ser o entrave mais comum na liberação — pode ser feita usando o holerite (regime CLT), extratos bancários (autônomos e profissionais liberais), extrato de recebimentos (aposentados e pensionistas), além da declaração anual do Imposto de Renda.

As administradoras também podem solicitar uma garantia para evitar inadimplência ou desistência na figura de um fiador, que não deve ser cônjuge ou ter restrições de crédito junto ao Serasa ou ao SPC.

Para ter a certeza da listagem de documentos necessários, o melhor é entrar em contato com a administradora com a qual deseja formalizar o contrato, pois podem existir variações de acordo com as regras de cada instituição.

Incentivo para poupar

Quem tem dificuldades para economizar pode se beneficiar bastante em fazer parte de um grupo de consórcio. Isso porque, no caso do financiamento imobiliário, você, na verdade, pega dinheiro emprestado com o banco e devolve o valor, acrescido dos juros.

No entanto, quem opta pelo consórcio está formando as suas próprias economias — com os seus recursos — para efetuar o pagamento. Quando sorteado, o consorciado tem acesso a uma carta de crédito que funciona como o pagamento à vista (que, como já dissemos, melhora as chances de negociação para o comprador).

O hábito aqui é reforçado por conta do compromisso assumido junto ao grupo e à administradora. Com a obrigatoriedade de quitar as mensalidades, existe um incentivo claro para apertar os cintos quando necessário e não desistir da meta.

Não há pressa em fechar negócio

Sua situação de vida atual é confortável e você não tem necessidade de fazer uma mudança em curto ou médio prazo? Ainda não sabe bem qual tipo de imóvel deseja adquirir, mas, mesmo assim, já quer se planejar para o futuro?

Caso você se enquadre em alguma das situações indicadas no parágrafo acima — ou em outras parecidas — significa que não existe nenhuma pressa na negociação e, portanto, o consórcio é a resposta mais indicada. Com ele, você tem um prazo máximo para ser contemplado (o número de parcelas do contrato), porém não há como prever exatamente o mês em que isso vai acontecer.

É lógico que existe o dispositivo do lance para incrementar suas chances — oferecendo um valor além do parcelamento. Mas, caso decida apenas quitar as mensalidades, contará com a sorte para decidir o melhor momento para você.

Desejo de aumentar o patrimônio

Começamos nosso post falando sobre investimento em bens imobiliários e suas vantagens: liquidez, valorização, renda e segurança são os principais. Investir em um patrimônio é a oportunidade que muitos veem para garantir o futuro.

Aposentar-se mais cedo, abandonar os estresses da rotina de trabalho e viver da renda dos aluguéis ou da revenda dos bens é um estilo de vida interessante para algumas pessoas. A questão é que, para quem não dispõe de capital para começar na empreitada, o consórcio é uma opção atraente.

Quais são os principais benefícios que um consórcio imobiliário pode oferecer?

Nosso guia já abordou os principais itens quando o assunto é consórcio de imóveis. Só que não poderíamos deixar de listar, de forma simples e objetiva, as vantagens dele como forma de comprar uma casa ou apartamento por meio do parcelamento. Confira!

Parcelamento do valor integral

Se a dificuldade é poupar, conseguir ter o dinheiro para a entrada já é um obstáculo em si. Um empréstimo é algo muito arriscado, já que é necessário pagar tanto ele quanto as mensalidades do financiamento. Em um grupo de consórcio você estipula o orçamento, contrata o serviço e faz o parcelamento de 100% do valor.

Compra à vista

A carta de crédito do consórcio funciona como um cheque no valor total contratado. Dessa forma, a negociação fica muito mais tranquila e fácil para você. E para garantir o seu poder de compra (já que ela é planejada e não imediata), o crédito é reajustado anualmente pelo índice estipulado no contrato.

Lances para aumentar as chances de ser sorteado

Surgiu a necessidade de fechar negócio? Está ansioso e não aguenta mais esperar o sorteio? Use as suas economias para ofertar um lance na próxima assembleia. São dois os tipos de lance permitidos.

O lance fixo é definido pela administradora. Se mais de um participante oferecê-lo, o critério para desempate é o número sorteado. Já o lance livre não tem limites e o valor mais alto é o vencedor.

Cabe informar que o valor pode ser pago de duas maneiras: descontando da carta de crédito (conhecido como lance embutido) ou utilizando os recursos do consorciado.

Utilização do FGTS

Assim como nos casos de financiamento, também é possível usar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para o pagamento de parcelas, amortização ou liquidação da dívida, para oferecer lances ou, ainda, para complementar o valor da carta crédito.

Para poder dispor do valor, o ideal é entrar em contato com a administração do consórcio, que indicará a melhor forma de proceder com a operação. Algumas já realizam a operação e outras têm instituições conveniadas.

Cálculo simplificado da parcela

Nem todo mundo entende de cálculos financeiros. E, no caso dos sistemas de financiamento, é bastante complicado compreender os pormenores do cálculo. Nos consórcios, como já demonstramos, o valor das parcelas e taxas são fáceis de serem obtidos, sem precisar de nada além da calculadora (ou de papel e caneta).

Essa transparência oferece maior confiança e tranquilidade no momento de assinar o contrato. A atualização dos valores, no fim das contas, equipara o valor investido aos praticados no mercado. Você paga um pouquinho a mais para garantir, no futuro, que terá dinheiro suficiente para comprar um imóvel no padrão desejado.

Educação financeira

Aprender a poupar, a investir e a ter paciência. Uma tríade essencial para quem deseja melhorar o seu estilo de vida ou mesmo realizar o sonho da casa própria, livre de dívidas.

O compromisso firmado ao fazer parte de um consórcio é perfeito para criar ou fortalecer o empenho com a própria educação financeira, criando hábitos positivos, como o controle e a organização das contas. Ao usar o seu próprio dinheiro — sem pegar emprestado com o banco e sem se endividar — fica estabelecido que você pode (e deve!) dominar a sua realidade e modificá-la para melhor.

Como visto, as vantagens do consórcio vão muito além da economia. A partir dele, você tem a oportunidade de conhecer e melhorar suas práticas no que se refere ao uso dos seus recursos financeiros. Somado a isso, é possível usar as informações deste guia para pensar no futuro, projetar e garantir o seu rendimento — e consequente conforto — quando chegar a hora de se aposentar.

Para finalizar, seguem algumas dicas de ouro para ter sucesso nessa empreitada. A primeira é não comprometer mais do que 30% do seu orçamento para o pagamento das parcelas. A segunda é criar dois fundos de reservas, um para emergências e imprevistos, outro para pagar os impostos e taxas envolvidos na compra de um imóvel (bem como para mobiliar e decorar a casa).

A dica final é: se você receber algum dinheiro extra, aproveite para adiantar as parcelas ou, quem sabe, oferecer como parte do lance na próxima assembleia e garantir a sua carta de crédito.

Agora que você já sabe tudo sobre o consórcio imobiliário, fica muito mais fácil fazer uma boa escolha, seja para morar ou investir. Quer ter acesso a outros conteúdos que ensinem a fazer um ótimo uso dos seus ganhos e melhorar a sua qualidade de vida? Assine a nossa newsletter e aproveite!